17 Aug. Immobilienkauf – Der Ablauf
Wie läuft ein Immobilienkauf in Italien ab?
Codice Fiscale
Wie läuft ein Immobilienkauf in Italien ab? Hier unser persönlicher Erfahrungsbericht.
Bevor du in Italien eine Immobilie tatsächlich erwerben kannst, benötigst du eine personengebunden Steuernummer (codice fiscale), die du am besten bei dem Finanzamt beantragst, in dessen Zuständigkeit die Wunschimmobilie liegt. Jede Person, die später den Notarvertrag als Käufer unterschreibt, muss eine eigene Nummer haben. Auch bei vielen anderen Vorgängen – Eröffnung eines Kontos, Anmeldung von Strom, Wasser, Müll, Gas, Internet – wird häufig nach diesem codice fiscale gefragt. Die Beantragung geht relativ schnell. Wenn du mit einer guten Maklerfirma zusammenarbeitest, übernimmt diese für dich die Anmeldung. Falls du die Nummer selbst beantragen möchtest, findest du hier eine Schritt-für-Schritt-Anleitung (auf Englisch): How to apply for a Codice Fiscale
Verbindliches Angebot - Proposta d'acquisto
Wenn du dich für eine Immobilie entschieden und natürlich die Immobilie gründlich geprüft hast, – wie wir unsere Traum-Immobilie gefunden haben, erzähle ich hier – musst du zunächst ein verbindliches Gebot abgeben (proposta d’acquisto). Das entsprechende Formular bereitet der Makler vor. Mit diesem verbindlichen Angebot ist auch eine erste Rate des Kaufpreises fällig. Üblich sind 2%, die auch fällig werden, wenn ihr euch am Ende doch noch gegen die Immobilie entscheidet.
Vorvertrag - Contratto Preliminare
Bei uns war es dann so, dass nach Eingang dieser ersten Rate beim Verkäufer (es kann auch über ein Treuhandkonto gehen) in Anwesenheit der Maklerin von allen ein Vorvertrag (contratto preliminare) unterzeichnet wurde.
Viele Einzelheiten können individuell geregelt werden. So hatten wir beispielsweise großes Interesse daran, schon sehr frühzeitig einen Schlüssel zu bekommen, um mit einem Architekten schon die Renovierungsarbeiten zu planen. Deshalb hatten wir eine deutlich höhere Anzahlung geleistet (20%) und die Verkäufer haben uns direkt nach Unterzeichnung des Vorvertrags einen Satz Schlüssel übergeben.
In diesem Vorvertrag steht auch ein wichtiger Passus, nämlich dass die Immobilie baurechtlich einwandfrei ist.
Prüfung des baurechtlichen Zustands der Immobilie
Nachdem der Vorvertrag unterzeichnet war, wurde ein formaler Prozess in Gang gesetzt, der sich sehr von dem in Deutschland unterscheidet: Der Verkäufer muss bestätigen, dass sich die Immobilie in einem baurechtlich einwandfreien Zustand befindet. In der Regel beauftragt der Verkäufer einen öffentlich bestellten Gutachter damit, die Immobilie auf baurechtliche Korrektheit zu prüfen. Ich weiß nicht, ob ein Gutachter bei allen Immobilienkäufen verpflichtend ist, aber so sollte man es auf jeden Fall machen. Der Gutachter vergleicht im Detail die Immobilie mit den beim Katasteramt vorliegenden Unterlagen. Das betrifft sowohl das Grundstück und den Außenbereich als auch das Innere der Gebäude. In Italien sind viele Dinge auch im Innenbereich genehmigungspflichtig.
Sobald der Gutachter sein Gutachten erstellt hat und der Eigentumsübergang beim Finanzamt angezeigt wurde (das hat bei uns ebenfalls die Maklerfirma gemacht), kann der Notartermin gemacht werden. Dann ist auch der restliche Kaufpreis fällig, den wir auf ein Treuhandkonto bei der Notarin überwiesen haben.
Notarkosten und Steuern
Anders als in Deutschland gibt es keinen verbindlichen Tarif für die Kosten des Notars. In unserem Fall waren die Kosten inklusive Vertragsübersetzung und Dolmetscherin deutlich günstiger als sie in Deutschland gewesen wären.
Worauf man aber achten sollte ist Folgendes: Beim Kauf einer Immobilien fallen Steuern an. Wenn die Immobilie als Zweitwohnsitz genutzt wird, sind es 9% des Katasterwertes der Immobilie, wenn die Immobilie als Hauptwohnsitz genutzt wird, also tatsächlich in Italien die Residenzia angemeldet wird, sind es nur 2%. Aber keine Angst: Der Katasterwert liegt immer deutlich unter dem Kaufpreis der Immobilie, in unserem Fall betrug er nur rund ein Zehntel des Kaufpreises.
Achtung: In Italien wird nicht zwischen Erst- und Zweitwohnsitz unterschieden. Es gibt nur einen Wohnsitz (Residenza), aber man kann eine Immobilie besitzen und sich dort aufhalten. Wenn man seine Residenza in Italien anmeldet, wird man auch in Italien einkommenssteuerpflichtig und bekommt einen italienischen Personalausweis. Hier gelangt ihr zur Seite des Auswärtigen Amtes mit weiteren Informationen, falls ihr euch in Italien niederlassen wollt: Auswärtiges Amt
Notartermin
Wie läuft ein Immobilienkauf in Italien ab? In unserem Fall hat die Notarin den Kaufvertrag ins Deutsche übersetzen lassen und auch eine – sehr gute – Dolmetscherin für uns bestellt. So hatten wir parallel eine deutsche und eine italienische Vertragsversion zum Mitlesen vorliegen und bei Fragen hat die Dolmetscherin geholfen. Soweit so gut. Aber wie oben beschrieben ist der Teufel ein Eichhörnchen und steckt im Detail. Also bitte vergewissert euch doppelt über den baurechtlichen Status der Immobilie. Es ist ganz wichtig, dass ihr euch schon während des Kaufprozesses einen Architekten sucht, der einerseits bei der zuständigen Kommune gut bekannt ist (nur er weiß, ob, wo und wie man Dinge vereinfachen oder beschleunigen kann) und mit dem ihr euch andererseits sprachlich gut verständigen könnt, um gegebenenfalls rechtliche Feinheiten besprechen zu können.
Zum Thema Architekten kann ich aktuell noch keine Empfehlungen geben, aber mit der Notarin und vor allem mit der von ihr bestellten Übersetzerin waren wir sehr zufrieden. Die Webseite ist leider nur auf Italienisch, aber die Notarin Barresi in Varese spricht sehr gutes Englisch:
Olivia Barresi
FBV Notai Varese
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