14 Apr. Immobilienkauf aus Sicht eines Maklers
Immobilien am Lago Maggiore - ein Makler spricht Klartext
Meine Einschätzungen zum Immobilienmarkt am Lago Maggiore basieren – wie bei so vielen von uns – auf ganz subjektiven Erfahrungen, Beobachtungen und Gesprächen vor Ort, bieten aber kein umfassendes, neutrales Bild.
Um einmal eine fundierte Perspektive eines Insiders zu bekommen, habe ich mich mit Filippo Ongania getroffen. Er ist Anfang 30, kommt aus der Region und arbeitet seit mehreren Jahren als Immobilienmakler am Lago Maggiore. Er kennt nicht nur den Markt, sondern auch die Menschen, die Orte – und die kleinen Details, die man als Außenstehender oft übersieht.
Ich habe ihm die Fragen gestellt, die sich viele von uns stellen: Wie entwickeln sich die Preise? Wo lohnt es sich zu suchen? Und worauf sollte man unbedingt achten?
Hier sind seine Antworten – und einige Punkte haben mich ehrlich gesagt überrascht.
Immobilienpreise am Lago Maggiore: Entwicklung und aktuelle Situation
Die Preise am Lago Maggiore sind in den letzten Jahren deutlich gestiegen – vor allem durch Neubauprojekte im gehobenen Segment.
Für neue Wohnungen werden aktuell häufig zwischen 5.000 und 7.000 Euro pro Quadratmeter aufgerufen, in Einzelfällen sogar bis zu 13.000 Euro pro Quadratmeter. Diese Entwicklung wirkt sich auch auf Bestandsimmobilien aus, deren Preise entsprechend mitziehen.
Ein Beispiel ist Laveno Mombello, wo ein großer Projektentwickler mehrere hochwertige Anlagen realisiert hat und weiterhin baut.
Gleichzeitig beobachtet Filippo eine klare Veränderung auf der Nachfrageseite:
Viele Käufer möchten heute schlüsselfertige Immobilien. „Mit dem Koffer kommen und sofort einziehen“ – dieser Wunsch ist sehr verbreitet.
Renovierungsprojekte verlieren an Attraktivität, nicht zuletzt, weil eine Sanierung oft ein Jahr oder länger dauert und die Zusammenarbeit mit den Behörden – insbesondere weil dort kaum jemand Englisch oder Deutsch spricht – zähflüssig und schwierig sein kann. Viele Käufer empfinden das als zu langwierig und aufwändig.
Aktuell gibt es zudem mehr Kaufinteressenten als Angebote. Es kommt durchaus vor, dass selbst ein gut vernetzter Makler nicht die passende Immobilie für seine Kunden findet.
Gefragte Lagen – und echte Geheimtipps
Ein Ort fällt besonders auf: Ranco.
Filippo nennt ihn das „Portofino vom Lago Maggiore“. Die Lage ist ruhig, sonnig, wenig windanfällig und etwas abseits der Hauptstraße. Noch ist Ranco kein klassischer Hotspot – genau das macht den Reiz aus, auch wenn es dort kaum Restaurants oder Geschäfte gibt.
Ebenfalls gefragt ist die Gegend rund um Luino, insbesondere Orte wie Maccagno oder Brezzo di Bedero. Die Nähe zur Schweiz und zu Deutschland spielt hier eine große Rolle. Interessanterweise ist Luino selbst weniger gefragt als die umliegenden Orte. Vielleicht liegt es an den nicht zu übersehenden leerstehenden Gewerbeimmobilien.
Auf der piemontesischen Seite bleiben Klassiker wie Stresa attraktiv, auch wenn viele Käufer inzwischen Alternativen suchen. Verbania Pallanza wird von Filippo besonders hervorgehoben: viel Sonne, schöne Architektur, eine lange Promenade und ein gutes gastronomisches Angebot.
Ostufer vs. Westufer – ein spürbarer Unterschied
Zwischen der lombardischen und der piemontesischen Seite gibt es deutliche Unterschiede.
Das Ostufer ist insgesamt weniger erschlossen, mit weniger Immobilienangeboten und weniger Dynamik im Markt. Dafür ist es oft ruhiger und ursprünglicher.
Das Westufer im Piemont ist deutlich aktiver: mehr Makler, mehr Bewegung, mehr Wettbewerb.
Ein interessanter Punkt: Der Lago Maggiore profitiert zunehmend davon, dass der Comer See für viele Käufer zu teuer und zu überlaufen geworden ist. Immer mehr Interessenten suchen gezielt nach Alternativen – und landen hier.
Wo würde ein Makler selbst kaufen?
Diese Frage fand ich besonders spannend.
Filippos erster Tipp ist erneut Ranco bei Angera – trotz begrenzter Infrastruktur. Dafür gibt es Ruhe, Sonne und kleine, authentische Angebote wie lokale Märkte oder zwei bis drei kleine und gute Restaurants.
Ein zweiter Tipp ist die kleine Fraktion Monteggia oberhalb von Laveno. Die Lage ist schwerer zugänglich, dafür sehr ruhig und mit ganztägiger Sonne. Gleichzeitig ist die Anbindung über Fähre und Zug in Laveno gut.
Auf der piemontesischen Seite empfiehlt er Suna bei Pallanza: schöne Lage, viele Einrichtungen, viel Sonne – deutlich mehr als in Stresa, das im Winter bereits am frühen Nachmittag im Schatten liegt.
Kritischer sieht er Arona: zwar hübsch, aber sehr voll, vor allem durch viele Tagesgäste aus Mailand.
Was bekommt man für sein Budget?
Die Preisrealität am Lago Maggiore ist oft anders, als viele erwarten.
250.000 Euro
Mit Seeblick praktisch nicht realistisch. Möglich sind kleine Wohnungen im Hinterland oder in höher gelegenen Lagen – oft mit schönem Blick, aber nicht direkt am See. Renovierungsprojekte sind selten und werden von vielen ausländischen Käufern gemieden.
500.000 Euro
Hier wird es interessanter: kleine Häuser oder Wohnungen, z. B. rund um Angera. Neubauwohnungen bewegen sich häufig zwischen 500.000 und 600.000 Euro – allerdings oft ohne direkten Seeblick oder in weniger attraktiven Lagen (z. B. Erdgeschoss).
1 Million Euro
Ein gutes Budget. Damit sind Häuser mit Seeblick realistisch. Im Vergleich: Am Comer See würde diese Summe dafür meist nicht ausreichen.
Typische Fehler beim Immobilienkauf
Ein Punkt hat mich besonders überrascht:
Viele ausländische Käufer unterschätzen den Markt – im positiven Sinne.
Sie erwarten höhere Preise, kennen es von zu Hause und verhandeln deshalb weniger konsequent. Das führt dazu, dass sie teilweise mehr bezahlen als nötig – und treibt gleichzeitig das Preisniveau weiter nach oben.
Ein weiteres Problem ist die Suche nach guten Fachleuten.
Erfahrene Architekten, Projektmanager und zuverlässige Handwerker zu finden, ist nicht immer einfach – ein Punkt, den ich aus eigener Erfahrung absolut bestätigen kann.
Worauf man unbedingt achten sollte
Der größte Risikofaktor liegt laut Filippo in der sogenannten baurechtlichen und katasterlichen Übereinstimmung.
Entscheidend ist, dass:
- Katasterdaten
- tatsächlicher Zustand
- und Genehmigungen der Gemeinde
vollständig übereinstimmen.
Der sogenannte stato legittimo sollte möglichst vor dem Verkauf geklärt sein. Ein Architekt prüft und bestätigt diesen Zustand, doch viele Verkäufer scheuen sich, diese Ausgaben zu tätigen, bevor sie ernsthafte Kaufinteressenten haben.
Auch bei Flächenangaben lohnt sich ein genauer Blick:
Nicht jede angegebene Wohnfläche ist tatsächlich voll anrechenbar. Dachgeschosse oder Erdgeschosse zählen nur unter bestimmten Voraussetzungen (z. B. Deckenhöhe, Fenstergröße) als vollwertige Wohnfläche.
Ein wichtiger Hinweis:
Man sollte sich nicht blind auf Angaben verlassen – weder im Exposé noch im Gespräch. Im Zweifel ist es sinnvoll, eine zweite Person zur Besichtigung mitzunehmen oder kritisch nachzufragen.
Ein Thema, das zunehmend an Bedeutung gewinnt, ist die Energieklasse der Immobilie. Immer mehr Käufer achten darauf.
Die Rolle des Maklers
Ein interessanter Punkt zum Schluss:
Filippo empfiehlt ausdrücklich, mit lokal verwurzelten, eher kleineren Maklern zu arbeiten. Diese kennen nicht nur den Markt, sondern auch die richtigen Ansprechpartner vor Ort – vom Handwerker bis zum Architekten.
Das reduziert Risiken und erleichtert den gesamten Prozess erheblich. Aus eigener Erfahrung kann ich sagen, dass ein Makler, der einem auch nach dem Notartermin noch mit Rat und Tat beiseite steht, lokale Firmen empfehlen und bei diversen Behördengängen helfen kann, Gold wert ist. Filippo und sein Team war für uns hier vor Ort eine sehr große Hilfe, hat für uns die Anmeldungen bei den Versorgern gemacht und Handwerker vermittelt.
Mein persönliches Fazit
Viele der Punkte aus dem Gespräch haben sich mit meinen eigenen Erfahrungen gedeckt – einige haben mich aber auch zum Nachdenken gebracht.
Besonders spannend finde ich:
– wie stark sich der Markt aktuell verändert
– wie wichtig realistische Preisvorstellungen sind
– und wie entscheidend gute lokale Kontakte sein können
Am Ende zeigt sich einmal mehr:
Der Immobilienkauf am Lago Maggiore ist kein „schnelles Projekt“, sondern etwas, das Zeit, Vorbereitung und die richtigen Partner braucht.
Und genau das macht es – wenn alles passt – auch so besonders.
Über Filippo
Filippo ist Anfang 30 und arbeitet seit rund sechs Jahren als Immobilienmakler am Lago Maggiore. Er kommt aus der Region, kennt die Gegend, die Menschen und die lokalen Strukturen sehr gut.
Was er an seinem Beruf liebt: die Dynamik, den Kontakt mit unterschiedlichen Menschen – und vor allem den Moment, wenn am Ende eines Geschäfts alle Beteiligten zufrieden sind.
In seiner Freizeit ist er sportlich unterwegs, unter anderem beim Rudern und Laufen – und er kennt, wenig überraschend, so ziemlich jedes gute Restaurant und jeden versteckten Ort rund um den See.
Filippos Agentur Elite Luxury Realties ist an den Standorten Laveno Mombello, Varese und Verbania aktiv.
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