03 Aug. Immobilienkauf – Risiken
Immobilienkauf in Italien - Risiken
In die Falle getappt
Ein Immobilienkauf im Ausland birgt besondere Risiken. Nachdem wir unser Traumhaus gefunden hatten – die verrückte Geschichte könnt ihr hier lesen – wurde es ernst. Natürlich wollten wir bei unserem ersten Immobilienkauf in Italien keine Risiken eingehen. Doch trotzdem uns alle, die ein bisschen was davon verstehen, vorgewarnt hatten, sind wir in die bekannteste Falle getappt: Wir haben ein illegales Haus in Italien gekauft.
Wie das kam? Während (!) des Notartermins und natürlich nachdem wir den vollen Kaufpreis überwiesen hatten, stellte sich heraus, dass das Gutachten, welches die baurechtlichen Korrektheit der betreffenden Immobilie bestätigen sollte, der Notarin noch nicht vorlag. Die Notarin meinte, es wäre auf dem Postweg und nur eine Formsache und wir könnten den Vertrag ruhig unterschreiben. Wir haben da gar nicht weiter nachgehakt, weil es so in einem Nebensatz fiel und sie auch nicht weiter drauf einging. Fröhlich nahmen wir also, nachdem die Großfamilie der Verkäufer und auch wir alle einzeln alle 5 Vertragsexemplare unterschrieben hatten, die Schlüssel in Empfang. Der Kaufvertrag wird zu diesem Termin nicht übergeben, sondern einige Wochen später lediglich digital übermittelt – das ist in Italien so üblich.
Wo bleibt der Kaufvertrag?
Als nach einigen – ich glaube es waren drei – Monaten noch immer kein Kaufvertrag da war, wurden wir etwas nervös und fragten bei der Notarin nach. Ja, äh, also, es sei so, dass das baurechtliche Gutachten noch nicht da sei….
What???? Beim nächsten Nachfragen stellt sich raus, dass der Gutachter wohl pauschal geschrieben hat, dass alles in Ordnung ist. Als nun unser Architekt die Pläne für die Renovierung des Hauses beim Katasteramt einreichen wollte, stellte sich aber heraus, dass die Grundrisse, die im Katasteramt vorlagen, sich von den tatsächlichen Grundrissen unterschieden und der aktuelle bauliche Zustand nicht nur davon abwich, sondern komplett illegal war.
Ja, spätestens jetzt sollte man sich ein dickes Fell zulegen. Folgendermaßen stellte sich die Situation dar: Unser Haus steht in einer geschützten geologischen Zone, wo das Baurecht sehr eingeschränkt ist. Das war uns klar. Neubauten auf dem Grundstück würden hier nicht genehmigt werden. In dieser Zone ist auch streng geregelt, wieviel Volumen umbauten Raumes ein Haus haben darf. Unser frisch erworbenes Traumhaus hatte unter anderem im Wohnzimmer eine offene, sehr hohe Decke, so dass man sehr schön die Dachbalken sehen konnte. Beim Katasteramt lagen allerdings Bauzeichnungen vor, nach denen im Wohnzimmer eine – nicht begehbare – Zwischendecke eingebaut sein sollte. MIT dieser Zwischendecke wurde der umbaute Raum nicht überschritten. OHNE die Zwischendecke wurde der genehmigte umbaute Raum überschritten und somit befand sich das Haus in einem illegalen Zustand.
Die Lösung
Ich erspare euch Einzelheiten, aber schwupp nach weiteren sechs Monaten – in denen wir nicht mit den Renovierungsarbeiten beginnen konnten, weil die Gemeinde hierzu keine Genehmigung erteilte, weil das Haus ja illegal war – haben unser Makler, der Architekt und ein Mitarbeiter der Kommune nach langen Verhandlungen (sucht euch unbedingt einen Architekten mit dem ihr euch gut verständigen könnt!) die Lösung ausgearbeitet: Wenn nachträglich eine Zwischendecke eingezogen wird, wird das Haus nachträglich für legal erklärt und wir können mit der Renovierung beginnen.
Okay, abgesehen davon, dass uns das Haus gerade wegen des offenen Dachgebälks so gut gefallen hat, ergab sich nun auch die Frage, wer die Kosten für die Errichtung der Zwischendecke trägt. Da gab es glücklicherweise keine Diskussion, der Verkäufer hat hier anstandslos die Kosten übernommen, eine ordentliche Firma beauftragt und wir hatten – schwupp – nach weiteren zwei Monaten eine Zwischendecke im Wohnzimmer.
Nachdem diese eingebaut und Belege dafür bei der Kommune eingereicht wurden, erhielten wir endlich die Freigabe für die neuen baulichen Änderungen und den Beginn der Renovierungsarbeiten. Tatsächlich ist der Einbau größerer Fenster, der Austausch des – nicht mehr erlaubten – offenen Kamins gegen einen effizienten Kaminofen und auch das Versetzen von Innenwänden genehmigungspflichtig, zumindest in unserer geologischen Zone.
Italienisches Baurecht Toppt Deutsches Baurecht
Selbst die Dachpfannen und die Fassadenfarbe mussten in unserem Fall von der Kommune freigegeben werden.
Und jetzt kommt’s: Wenn wir auf das geplante neue Dach Solarpanels bauen, dürfen wir das Volumen des umbauten Raumes um 25% vergrößern. Ihr ahnt es: Die Decke darf wieder raus!
Okay, abgesehen davon, dass ich mittlerweile eine Baustaub-Phobie habe und wirklich gar keine Lust darauf, die Decke in unserem mittlerweile schön renovierten Wohnzimmer herauszureißen, haben wir uns dran gewöhnt. Und so ganz hellgrau angemalt wie sie jetzt ist, gefällt es uns ganz gut und im Winter wird es schneller warm.
Tja, so hat sich die Renovierung um 12 Monate verzögert. Wir sind trotzdem wenige Tage nach Schlüsselübergabe eingezogen. Mit Gartenmöbeln und Pappkartons.
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